Ultimo aggiornamento: Lunedì, 19 Ottobre 2020 Ore 17:10:18 Aggiorna

Come ha reagito il mercato del real estate dopo l’onda d’urto di Covid-19?

Il periodo di lockdown ha causato perdite importanti per il settore del real estate commerciale, ecco cos’è accaduto a 3 delle più rinomate realtà aziendali.


Proprio mentre il mercato del real estate stava iniziando a godere di un interessante periodo di recupero, il Covid-19 ha colpito l’economia come un fulmine a ciel sereno.

Se è vero che il settore real estate ha delle caratteristiche di minore volatilità in termini di valutazioni (il prezzo registrato nel settore real estate ha subito variazioni minime in questo periodo, ma non è detto che sia così nel futuro) è altrettanto vero che la chiusura forzata operata durante il lockdown ha causato un danno irreparabile, una perdita che, secondo le stime più plausibili quasi ovunque sarà irrecuperabile. 

Pertanto, è proprio in momenti come questi che diventa più chiara la differenza, per esempio,  tra mercato azionario e mercato del real estate

Mentre le azioni hanno subito forti perdite con un successivo rapido recupero o addirittura superamento dei prezzi di riferimento per Covid-19, il commercial real estate ha dovuto e sta tuttora facendo i conti con l’attuale realtà economica.

Abbiamo intervistato diversi gruppi retail che fanno capo a real estate commerciale di diversa natura.  Parlando con Geox, per esempio, abbiamo scoperto che in alcuni dei suoi punti vendita il costo dell’affitto ha superato di gran lunga il 50% del fatturato annuale. I negozi di Geox sono di rado molto grandi e sono perlopiù posizionati nei centri abitati o nei centri commerciali. E’ quindi chiaro che quella descritta da Geox  per alcuni dei suoi negozi è una situazione diventata insostenibile e questo ha generato una forte pressione sul management per rinegoziare il costo degli affitti stessi. 

Il mondo sta cambiando e Geox ha osservato che il livello di profitti legato all’online è di gran lunga superiore a quello di alcuni dei suoi negozi fisici. I negozi sono importanti, ma molti contratti sono ormai anacronistici in termini di costi e i proprietari dei negozi stessi dovranno prendere in considerazione forti riduzioni, in linea con la nuova situazione di redditività dei punti vendita.  

Contrariamente, la posizione di OVS non lascia dubbi. Il leader di mercato nel suo settore, OVS è sempre stato un ottimo pagatore, ma nella circostanza del Covid-19 il gruppo ha dichiarato che non avrebbe pagato l’affitto per il periodo di non utilizzo forzato dei  locali. 

Il lockdown ha pesato molto su OVS, che in Italia detiene migliaia di punti vendita e che non ha potuto vendere i capi di abbigliamento di fine Febbraio, Marzo e Aprile. Per quanto riguarda i capi di abbigliamento, nel caso di OVS non pare sia un problema grave. Gli indumenti venduti da OVS non si rivolgono a persone che seguono necessariamente la moda, ma perlopiù a persone a cui piace vestirsi bene spendendo poco. Il magazzino non ha nemmeno raggiunto i negozi, dove però comparirà l’anno venturo nella stessa stagione, e verrà così smaltito con qualche mese di ritardo. Per quanto riguarda gli affitti, OVS rimarrà nei locali dei proprietari che vorranno concedere dei vantaggi per compensare il periodo di lockdown. 

Infine, abbiamo parlato con Dufry, uno dei maggiori operatori di negozi negli aeroporti. Il business di Dufry si basa sul passaggio dei viaggiatori che devono per forza sostare e transitare all’interno e nei pressi dei negozi di Duty Free degli aeroporti mentre aspettano di imbarcare il volo. 

Dufry vende in USA, in Europa e anche se in misura minore in Asia. A causa dell’improvviso lockdown si era vicini alla chiusura della quasi totalità dei negozi di Dufry. Le vendite di Dufry non sono stagionali, nel senso che dipendono quasi unicamente dal traffico generato dalle compagnie aeree all’interno dell’aeroporto. Per questo motivo Dufry sta rinegoziando con i proprietari degli aeroporti i contratti per poter garantire maggiore flessibilità al proprio conto economico, con l’idea di pagare di più i proprietari dei muri, nel momento in cui il business dovesse recuperare, mantenendo quindi una certa flessibilità non disponibile invece in precedenza. 

Per concludere, il Covid-19 ha colpito in maniera irreparabile il business del real estate commerciale nel 2020. Molti contratti  hanno subito dei ribassi, altri hanno visto la pratica di grandi sconti e altri ancora sono stati trasformati in mutuo a tasso fisso e a tasso variabile per permettere una migliore armonizzazione dell’incidenza e della redditività degli affitti in linea con l'andamento delle vendite e quindi dell’economia stessa.